12月6日，據(jù)中國人民銀行官網(wǎng)消息，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進綜合融資成本穩(wěn)中有降，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構(gòu))。本次下調(diào)后，金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準備金率為8.4%。

　　每一次央行降準，大家都會把視線聚焦到房地產(chǎn)市場，龐大的“蓄水池”引入活水似乎成為慣例。但目前房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)非常嚴格，降準資金也主要“針對”實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持力度。此次降準，釋放了1.2萬億資金，對房地產(chǎn)又會有什么影響？

房貸最嚴格的時候已過

　　“降準”就是降低法定存款準備金率，央行會根據(jù)國家的經(jīng)濟發(fā)展形勢進行調(diào)整，此次雖僅僅下調(diào)0.5個百分點的金融機構(gòu)存款準備金率，但卻能夠釋放長期資金約1.2萬億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，降準代表了信貸政策會相對寬松。從目前市場看，整體降準政策主要目的依然是加大對實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持力度。但降準必然帶來整體社會資金面的變化，對于當下樓市來說，穩(wěn)定將成為趨勢。

　　張大偉表示，房地產(chǎn)貸款政策最嚴格時期過去了，2021年樓市波動主要原因是因為房貸政策。房地產(chǎn)信貸包括開發(fā)貸和按揭貸，在2-3季度明顯收緊，調(diào)控作用體現(xiàn)，整體市場從之前過熱開始明顯降溫。整體看，9月作為貸款最緊張時期，10-11月開始明顯緩和，12月有望再次平穩(wěn)，積壓的房貸逐漸會在2022年一季度釋放。

1.逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展

　　當前樓市全面斷崖式下調(diào)的最主要原因是信貸排隊，購房者的按揭貸款，和開發(fā)商的開發(fā)貸，基本全面收緊，導(dǎo)致市場下調(diào)。最近央行等部門密集表態(tài)，市場期待出現(xiàn)有利于信貸回歸正常的表現(xiàn)。整體看，市場房貸逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展。

　　按照10月房貸數(shù)據(jù)，樓市存量積壓排隊，至少需要到2022年一季度才可能有所緩解。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。

　　“降準對于房地產(chǎn)市場的影響來說肯定是利好，特別是短期銀行的貸款額度肯定會有所增加。如果在降準后的12月20日，能出現(xiàn)一次降息，那么對于樓市來說肯定是更大的利好?！睆埓髠シQ，降準不是為了救房地產(chǎn)市場，但已經(jīng)明顯調(diào)整的房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)。

2.八類貸款需求將更好得到滿足

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，此次降準最大的變化在于，金融機構(gòu)支持實體經(jīng)濟的長期穩(wěn)定資金來源能夠有效增加，金融機構(gòu)資金配置能力能夠提高。換句話說，以銀行為核心的金融機構(gòu)，未來貸款的額度和投放貸款的能力將明顯增強，其顯然會影響今年12月份以及明年上半年的貸款投向。

　　實際上，今年下半年開始，部分銀行面臨壓力，資金配置能力明顯受影響。尤其是在此前房貸收緊的情況下，銀行無錢可貸或者貸款節(jié)奏明顯放緩。而現(xiàn)在降準的情況下，銀行的信貸配置能力增強，對于合理合規(guī)的一手房認購、二手房認購、首套房認購、二套房認購、租房消費、開發(fā)領(lǐng)域、并購領(lǐng)域、裝修領(lǐng)域等八類房地產(chǎn)貸款需求，可以給予充足的保障，能夠真正促進房地產(chǎn)市場的活躍和更穩(wěn)健發(fā)展。

　　從房地產(chǎn)的角度看，需要注意幾點。第一降準的大背景下，銀行對于房貸投放的力度可以增強，因為資金配置能力在提高，進而有助于包括按揭貸款、開發(fā)貸款等領(lǐng)域的活躍。尤其是此前銀保監(jiān)會提及重點保障剛需和改善型購房需求，據(jù)此可以認為，后續(xù)房貸多投向此類領(lǐng)域，也是一個趨勢。

　　第二房貸將進一步放松，利好房地產(chǎn)市場的活躍。但也要注意一點，房地產(chǎn)市場依然要把握調(diào)控的主線，若是出現(xiàn)違規(guī)資金進入房地產(chǎn)，各類調(diào)控也必須進行收緊。換句話說，合理的房貸需求，可以更好地得到滿足。但是違規(guī)的房貸需求，依然要收緊。

　　“從近期貸款角度看，房企可能是最為關(guān)心的，因為銀行政策和房企的經(jīng)營有非常直接的關(guān)系。”嚴躍進表示，若是銀行后續(xù)信貸方面的政策放松，那么對于房企來說，獲得此類貸款的門檻將明顯降低，銀行也愿意投放貸款給房企。這也使得房企的資金壓力可以更快得到緩解，具有積極的作用。

　　從實際過程看，類似貸款能力增強的情況下，房企的推盤節(jié)奏也會加快，結(jié)合此類信貸內(nèi)容，至少會使得后續(xù)房屋銷售不會太悲觀。或者說，到明年一季度，部分項目結(jié)合寬松的房貸條件，銷售節(jié)奏會加快，對于房地產(chǎn)市場的活躍和房企資金的加快回籠等有積極的作用。

“毛大慶包子鋪”的主要菜單 

這是一家名叫“毛大慶包子鋪”的主要菜單。

沒錯，就是優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶，地產(chǎn)圈響當當?shù)拿帧?/p>

2021年9月，這家名叫“毛大慶包子鋪”的小檔口在北京國貿(mào)毛大慶的共享辦公項目里悄悄開張，起初并未引起大家的注意，直至10月中旬毛大慶本人在社交平臺轉(zhuǎn)發(fā)了該包子鋪的相關(guān)信息，才逐漸引發(fā)關(guān)注。

起初，人們在討論“毛大慶包子鋪”時，以為是重名而已，經(jīng)記者向優(yōu)客工場相關(guān)工作人員求證，得到的回復(fù)令人意外：“的確是毛大慶先生的店鋪?！?/p>

這位地產(chǎn)圈的風云人物，又一次踏上了創(chuàng)業(yè)征途，不過這一次，跨界有點大。

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36元吃一頓

優(yōu)客工場工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“這是毛大慶個人的店鋪，和優(yōu)客工場沒有關(guān)聯(lián)，不過毛大慶和我們推薦過，我們也經(jīng)常點包子鋪的外賣，很多口味的包子都挺推薦的?！?/p>

11月22日中午，記者來到了位于北京國貿(mào)共享際一層美食廣場的毛大慶包子鋪，這里擠滿了中午前來就餐的寫字樓白領(lǐng)，一座難求。

這家包子鋪在附近工作人員中的人氣似乎很高，前臺人員熟練地就給記者指了方向。毛大慶包子鋪只是一個小小的檔口，主打的是“現(xiàn)做”“現(xiàn)蒸”“現(xiàn)磨”，不僅提供包子，還有咖啡、豆?jié){、粥、小菜等品類。一些人來這里吃包子并不是奔著“毛大慶”的名頭來的，一位年齡稍長的顧客告訴記者：“我是這里的常客了”，但對于毛大慶是誰，他表示“不知道”。

8個包子、1碗小米粥，記者一頓午飯在毛大慶包子鋪花了36元，和北京一眾寫字樓中的餐廳相比，花費并不算太高。

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向C端市場進軍

包子鋪僅有4名工作人員在忙碌地出餐，主理人告訴記者：“我們是9月份開張的，目前還在試運營階段。”

對于記者提出的其他問題，包子鋪各方都表示不愿過多回應(yīng)。

根據(jù)記者在毛大慶包子鋪的付款記錄，收款方是頤禾（北京）餐飲管理有限公司，該公司董事長，同時也是由毛大慶發(fā)起的共享際聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO賈曉萌告訴記者：“目前項目處于試運營的孵化階段，希望過段時間再接受采訪?！?/p>

記者通過優(yōu)客工場傳遞的采訪需求也是得到了同樣回復(fù)。

事實上，優(yōu)客工場近期對飲食方面有頗多布局。

2021年9月末，優(yōu)客工場宣布并購餐飲品牌曉壽司，優(yōu)客工場官微表示：“自疫情后，拉動內(nèi)需和消費成為了我國經(jīng)濟復(fù)蘇的重要方向?！?/p>

就在一周前，優(yōu)客工場官微還發(fā)了一條推送：“合作伙伴‘毛大慶包子鋪’可為企業(yè)提供早餐的團餐預(yù)定?！?/p>

對于收購餐飲品牌，優(yōu)客工場這樣解釋：“優(yōu)客工場龐大的會員體系，不僅構(gòu)成了豐富的線下場景和流量入口，同時也蘊藏著巨大的消費需求。近期，優(yōu)客工場宣布并購餐飲品牌曉壽司，這既是入局新消費賽道的重要一筆，也是優(yōu)客工場從以B端業(yè)務(wù)為核心向C端市場進軍的重要嘗試?！?/p>

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又一次創(chuàng)業(yè)

毛大慶的履歷只有寥寥數(shù)筆，但每一筆都很耀眼。

在凱德置地15年，由項目負責人做到環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理，從無到有創(chuàng)立北京凱德。

在北京萬科6年，任萬科集團副總裁兼北京萬科總經(jīng)理，將區(qū)域公司銷售業(yè)績從43億元拉升到200億元級別，帶領(lǐng)北京公司首次奪得北京房地產(chǎn)市場銷冠。

2015年，毛大慶離開萬科，踩著共享經(jīng)濟的風口，創(chuàng)立了聯(lián)合辦公品牌優(yōu)客工場。2020年11月24日，優(yōu)客工場正式登陸納斯達克，成為“聯(lián)合辦公第一股”。

毛大慶當時在上市致辭中表示，“從今天起，優(yōu)客工場將在國際標準的企業(yè)治理要求下進行發(fā)展，我把它視作優(yōu)客工場二次創(chuàng)業(yè)的開始?！?/p>

離開萬科之時，毛大慶在受訪時表示，人生有很多事情需要深思熟慮，但是這一次創(chuàng)業(yè)他沒怎么考慮就決定了。而對于創(chuàng)業(yè)的過程，怎么創(chuàng)業(yè)，確是他目前研究得最多，想得最多的事情。

近幾年，毛大慶更為人所知的另一件事，是跑馬拉松。為了治療抑郁癥而接觸到跑步的毛大慶，目前已經(jīng)跑過了100多個馬拉松，于他而言，“去一個陌生的城市跑步，腳步的丈量方式完全加深了我對一個城市的理解”。

“毛大慶喜歡跑馬拉松，也一直在不斷挑戰(zhàn)自己，給自己開創(chuàng)更多可能性。從創(chuàng)立優(yōu)客工場以來，他多次在公開場合推廣共享辦公下的新生活方式，但這次開包子鋪應(yīng)該也是配合優(yōu)客工場的發(fā)展規(guī)劃，為共享辦公人士提供飲食上的配套，要說他在餐飲上有很大的野心，我是不太相信的?！庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣評價。

或許正如毛大慶自己此前對創(chuàng)業(yè)的觀點：“人生有很多扇窗戶，沒有什么不能干的。需要保持好奇，不斷地去嘗試。哪怕結(jié)果不好，但過程是最大的收獲?！?/p>

一家主營業(yè)務(wù)為男裝的企業(yè)，卻依托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)了營收的大幅增長，驚人的增幅令一眾房企汗顏。

10 月 30 日，雅戈爾（600177.SZ）公布 2021 年第三季度財報。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)總營業(yè)收入 100.4 億元，同比增長 11.68%；營業(yè)收入 61.91 億元，同比增長 244.59%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，導(dǎo)致雅戈爾在第三季度突然實現(xiàn)營收的迅猛增長，最重要的一個原因，在于房地產(chǎn)項目的集中交付。

雅戈爾在財報中也透露，" 因房地產(chǎn)板塊江上花園一期集中交付，實現(xiàn)營業(yè)收入 49.97 億元，較上年同期增長 765.24%。"

值得一提的是，今年 7 月，雅戈爾曾因官宣獎勵奧運冠軍楊倩一套住房而登上熱搜，該項目正是江上花園。

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房地產(chǎn)業(yè)務(wù)突然爆發(fā)

絕大多數(shù)人對雅戈爾的認知，還是因為其男裝業(yè)務(wù)，在各種大大小小的商圈，總能看到雅戈爾裝修靚麗的旗艦店。

但這一次，雅戈爾卻依托賣房實現(xiàn)了 " 破圈 "。賣衣服不如賣房子？未來雅戈爾是否又會有戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)變？

翻閱雅戈爾三季報可發(fā)現(xiàn)，在雅戈爾 100.4 億元營收中，有 46.5 億元來自時尚板塊，52.3 億元來自房地產(chǎn)板塊。目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占營收的總比重已超過 50%，而在雅戈爾 2021 年中報中，房地產(chǎn)營收僅為 1.88 億元，占比僅 4.87%。

根據(jù)克爾瑞發(fā)布的 2021 年 1-9 月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排名，雅戈爾 52.3 億元的銷售額大概可以排在第 188 名，與新鴻基（55.2 億元）、建屋集團（54 億元）、榮和集團（51.8 億元）處于同一陣營，超過中洲控股、三巽集團、上海地產(chǎn)等多家房企。

事實上，除了在營收結(jié)構(gòu)上房地產(chǎn)板塊開始 " 異軍突起 "，雅戈爾今年也開始在土拍市場現(xiàn)身。

今年 10 月，雅戈爾以 17.56 億元拿下上海臨港一宗普通住宅用地，樓面價約為 1.58 萬元 / 平方米，這也是雅戈爾時隔 11 年再度踏上上海土拍市場，雅戈爾上次在上海拿地還得追溯到 2010 年的普陀長風地塊。

對于近期營收的變化情況以及未來地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，雅戈爾集團證券部告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，"未來公司發(fā)展重心還是會以服裝為主。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一個周期性業(yè)務(wù)，對雅戈爾營收的影響不具備可持續(xù)性，比如前三季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻了超 50 億元營收，不代表未來房地產(chǎn)營收的占比還會這么高，因為房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售，實際上還會有 2-3 年周期。"

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，雅戈爾在市面上的住宅項目并不算多，其中，江上花園、一線姚江和海晏府等住宅項目有著較高關(guān)注度。

此外，根據(jù)三季報，截至報告期末，雅戈爾在建項目 15 個，在建面積 181.49 萬平方米。年初至報告期末，公司累計完成預(yù)售面積 27.2 萬平方米，實現(xiàn)預(yù)售收入 58.8 億元。

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如果有賺錢的機會，我們就去做

雅戈爾對待地產(chǎn)的方式，跟很多傳統(tǒng)房企相比有很大差別。雅戈爾對規(guī)模并沒那么看重，更在乎地產(chǎn)行業(yè)的盈利機會。

未來雅戈爾如何在地產(chǎn)行業(yè)布局發(fā)展，雅戈爾認為還是要看有沒有機會，有賺錢的機會就會去做。

" 就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來說，本質(zhì)上我們還只是一家區(qū)域性公司，至于未來對地產(chǎn)行業(yè)的布局，主要還是以有沒有機會為準則。比如今年在上海的拿地，也是基于這樣的判斷，我們認為在地產(chǎn)行業(yè)有賺錢的機會，我們就去做。" 雅戈爾證券部相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

事實上，如果要以時間維度去評判一家企業(yè)的話，那么雅戈爾也算是地產(chǎn)領(lǐng)域的 " 長跑者 " 了。

雅戈爾在 1992 年便進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，寧波是雅戈爾的發(fā)家之地，在上海、蘇州、西雙版納、蘭州也有少量項目。

從過往雅戈爾在土拍市場的表現(xiàn)來看，從 2007 年開始，雅戈爾嘗試從寧波走向長三角，在蘇州、杭州、上海等均拿下過地王項目。

2004 年，雅戈爾以 14.13 億元拿下蘇州工業(yè)園區(qū)三幅地塊，拿地價逾 6000 元 / 平方米，而同期蘇州湖東價格還在 5000 元 / 平方米徘徊，這是雅戈爾在寧波以外拿到的首塊地。

2007 年，雅戈爾進入杭州市場，以 14.76 億元高價競得杭州商學院地塊，樓面價為 15712 元 / 平方米，為當年的 " 地王項目 "。

2008 年 2 月，雅戈爾置業(yè)以總價 9.797 億元拿下寧波北郊路一地塊，樓面價為 13100 元 / 平方米，創(chuàng)下了當時寧波土地掛牌出讓單價之最。

2009 年 9 月，雅戈爾置業(yè)在上海以 19.58 億元摘得長風 8 號東地塊，樓面價為 25966 元 / 平方米，溢價率 73%，刷新了當年上海長風新單價地王紀錄。

不過這些地王項目并未給雅戈爾帶來好的賺錢體驗。如杭州地王項目，因房地產(chǎn)調(diào)控、盈利前景等問題，雅戈爾于 2013 年退地，導(dǎo)致 4.84 億元定金打了水漂，拖累當年公司凈利潤同比下降 14.88%。此后，雅戈爾在土拍市場較少有過激動作。

或許正是因為前些年在房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)驗，如今的雅戈爾放棄了過往激進的發(fā)展模式，而更為關(guān)注地產(chǎn)業(yè)務(wù)對利潤的貢獻。

如今年 10 月雅戈爾在上海臨港新片區(qū)拿下的地塊，成交樓面價為 15836 元 / 平方米，溢價率僅 8.93%。據(jù)記者了解，該地塊 500 米以內(nèi)在售的項目有保利 · 鈴蘭公館、萬科 · 金域藍灣，銷售均價分別在 4.9 萬 -5.4 萬元 / 平方米不等。