據(jù)國家稅務總局山東省稅務局網(wǎng)站消息，為加強和規(guī)范土地增值稅清算管理，國家稅務總局山東省稅務局制定了《國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法》，于近日予以發(fā)布。具體內容為：
國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法
第一章 總則
第一條 為加強和規(guī)范土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）等規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于山東省范圍內（不含青島市）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。
第三條 本辦法所稱土地增值稅清算是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應當繳納的土地增值稅稅額，向房地產(chǎn)項目所在地主管稅務機關（以下簡稱主管稅務機關）提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)開發(fā)項目應當繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向主管稅務機關如實申報土地增值稅稅款，保證納稅申報的真實性、準確性和完整性。
第五條 主管稅務機關應當依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，實施項目管理，提供納稅服務，開展土地增值稅清算審核，依法辦理土地增值稅補(退)稅手續(xù)。
第二章 項目管理
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在取得土地使用權并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目施工許可后30日內，向主管稅務機關報送土地增值稅項目登記信息，并在每次轉讓（預售）房地產(chǎn)時，按月報送項目的進度和變化情況。
主管稅務機關應當加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與項目開發(fā)同步。
第七條 土地增值稅以政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》確認的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對連續(xù)24個月內規(guī)劃、施工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可將相關《建設工程規(guī)劃許可證》確認的房地產(chǎn)開發(fā)項目合并為一個單位進行清算。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)清算單位合理歸集收入、成本、費用。
第三章 預征管理
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算申報前轉讓房地產(chǎn)取得的收入應當按預征率計算申報繳納土地增值稅。
第十條 轉讓房地產(chǎn)取得的收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)實際取得的全部價款和其他經(jīng)濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式預售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法確定土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款
第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，應當按房地產(chǎn)的類型分別核算收入，適用相應的預征率計征土地增值稅。土地增值稅預征率：普通住宅預征率2%-3%、非普通住宅預征率2%-3%、其他類型房地產(chǎn)預征率2%-4%。
各市稅務局在上述規(guī)定的幅度內確定適當?shù)念A征率，并報省稅務局備案。
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置非地下人防設施建造的車庫(位)等設施取得的收入，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同(或協(xié)議等)并轉讓產(chǎn)權的，應預征土地增值稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓經(jīng)政府批準建設的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用房等保障性住房，棚戶區(qū)改造安置住房、危舊房改造安置住房等取得的收入，暫不預征土地增值稅。
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應于月(或季)末15日內向主管稅務機關申報繳納土地增值稅。
第四章 清算申報
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合下列條件之一的，應進行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉讓土地使用權的。
第十六條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算：
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
第十七條 上述第十五條、第十六條中所稱“全部竣工”“已竣工驗收”是指房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的情形：
（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；
（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；
（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。
第十八條 符合本辦法第十五條規(guī)定的應清算項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)，并結清應繳納的土地增值稅稅款。
符合本辦法第十六條規(guī)定的可清算項目，主管稅務機關應每年作出評估，確定是否需要清算，對確定需要清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)，并結清應繳納的土地增值稅稅款。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算申報時，應提供下列清算資料：
（一）土地增值稅納稅申報表；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明及其相關資料，主要內容包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納、不同類型房產(chǎn)的銷售情況、成本費用分攤方式等基本情況和主管稅務機關需要了解的其它情況；
（三）不動產(chǎn)權證（國有土地使用權證）、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、測繪報告、竣工驗收證明；
（四）土地使用權出讓（轉讓）合同、支付地價款憑證；
（五）拆遷（回遷）合同、支付憑證、簽收花名冊、簽收憑證；
（六）銀行貸款合同、銀行貸款利息結算憑證；
（七）項目規(guī)劃、設計、勘察、工程招投標、工程施工、材料采購等合同和有效憑證；
（八）商品房銷售合同統(tǒng)計表、銷售明細表；
（九）發(fā)票臺賬，轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關證明資料及記賬憑證；
（十）開發(fā)項目中的公共配套設施，應按照建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有、無償移交給政府或公用事業(yè)單位、自用、出租、有償轉讓進行分項分類說明，并提供相關證明資料；
（十一）直接組織、管理開發(fā)項目人員花名冊及工資明細；
（十二）轉讓房地產(chǎn)有關稅金的完稅憑證；
（十三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托涉稅專業(yè)服務機構進行清算鑒證的項目，應報送土地增值稅清算鑒證報告；
（十四）不允許在增值稅銷項稅額中計算抵扣的進項稅額相關資料。
第二十條 主管稅務機關收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算申報資料后，對符合清算條件且報送清算資料完備的，予以受理;對符合清算條件但報送清算資料不完備的，應當要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在15日內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的，不予受理。
主管稅務機關做出予以受理、補正資料、不予受理決定時，應當向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)送達《稅務事項通知書》。
第五章 清算審核
第二十一條 主管稅務機關受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算申報資料后，應當自受理清算申報之日起90日內完成清算審核，出具清算審核結論。如因清算審核過程中需補正資料未補正、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算期間停產(chǎn)停業(yè)或存在稅企分歧等特殊情形無法在90日內完成審核的，經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務局局長批準可以延長審核期限，延長的時間不得超過90天。
第二十二條 在清算審核中，發(fā)生以下情形之一、經(jīng)主管稅務機關集體研究決定可以中止審核，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。中止審核的時間，不計入主管稅務機關審核期限。中止審核的情形消失后，應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請或由主管稅務機關主動恢復清算審核：
（一）因受不可抗力因素影響無法進行清算審核的；
（二）法院、檢察院、公安等部門調取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬簿、憑證等資料立案檢查，主管稅務機關無法進行清算審核的。
第二十三條 清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算的準確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。
第二十四條 主管稅務機關應當組建清算審核專項工作組，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件規(guī)定，開展審核工作。
第二十五條 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應當在計算土地增值稅時予以調整。
第二十六條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于安置回遷戶、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)。其收入按下列方法和順序確定：
（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
（二）由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關應當要求其提供書面說明及相關證明材料，參照本辦法第二十六條規(guī)定確定計稅價格。
對房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低的以下情形，可視為有正當理由：
（一）法院判決或裁定的轉讓價格；
（二）采取政府指導價、限價等非市場定價方式銷售，能提供相關主管部門證明資料的；
（三）主管稅務機關認定的其他合理情形。
第二十八條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地“招拍掛”環(huán)節(jié)，與政府約定在項目內建設配建房并無償移交政府指定單位的，土地增值稅應按照不含增值稅收入確認收入。
第二十九條 土地增值稅扣除項目按以下規(guī)定處理：
（一）取得土地使用權所支付的金額，包括為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。
1.以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括為取得土地使用權所支付的契稅。
3.土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計入取得土地使用權所支付的金額，準予扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
4.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地“招拍掛”環(huán)節(jié)，與政府約定在項目內建設配建房并無償移交政府指定單位的，建設配建房發(fā)生的建筑安裝工程費，作為土地成本在土地增值稅清算中予以扣除。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等，其扣除金額根據(jù)補償協(xié)議、簽收清冊、收付款憑據(jù)等相關資料確定。
（1）拆遷補償費應當是真實發(fā)生和實際支付的，支付給被拆遷人的拆遷補償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑據(jù)應當一一對應。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，參照本辦法第二十六條規(guī)定確認收入，同時計入房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應當?shù)譁p本項目拆遷補償費。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值參照本辦法第二十六條規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（4）貨幣安置拆遷的支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。
2.前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托其他單位進行規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律法規(guī)關于資質和收費標準的要求。
（2）在項目規(guī)劃報建時，按政府規(guī)定繳納的相關費用允許扣除。
3.建筑安裝工程費，包括以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
（1）發(fā)生的費用應當與工程造價報告、工程結算報告、工程施工合同記載內容相符。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建筑材料費用不得重復計算扣除。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)已就質量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得扣除。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
銷售已裝修的房屋，裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起、但可以拆除且拆除后無實質性損害的物品所發(fā)生的支出。
隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除。
（5）清算項目以外單獨建造的樣板房、售樓部，其建造費、裝修費等不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（6）實際發(fā)生并支付的工程監(jiān)理費允許扣除。
（7）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應當在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
4.基礎設施費，包括開發(fā)過程中所發(fā)生的開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。
5.公共配套設施費，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施。
（1）建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
（3）建成后有償轉讓的，應當計算收入，并準予扣除成本、費用；
（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設施等轉為自用或出租，不確認收入，其應當分攤的成本、費用也不允許扣除；
（5）同時開發(fā)多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，但公共配套設施滯后建設的，滯后建設的公共配套設施按照受益對象分攤扣除。
6.開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工社會保險費、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（1）企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，不得作為開發(fā)間接費用予以扣除；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代建支付的代建管理費，不得作為開發(fā)間接費用予以扣除。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
1.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。據(jù)實扣除的，應當提供貸款合同、利息結算單據(jù)以及發(fā)票。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構支付的咨詢費等非利息支出以及因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。
2.凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
3.既有向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本項第1目、第2目所述兩種辦法。
（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加。
1.營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括增值稅。
2.營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加扣除。
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本金額”之和，加計20%扣除。
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)扣除項目應當符合下列要求：
（一）扣除項目所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生且取得合法有效憑證，未取得合法有效憑證的不得扣除。本辦法所稱合法有效憑證是指：
1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；
2.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務部門對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；
3.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以取得的財政票據(jù)為合法有效憑證；
4.其他合法有效憑證。
（二）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（三）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。
（四）扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
（五）屬于多個清算單位共同的土地成本，原則上應當按清算單位占地面積占土地總面積的比例計算分攤。無法取得清算單位占地面積的，按清算單位規(guī)劃建筑面積占總規(guī)劃建筑面積的比例計算分攤。
屬于多個清算單位共同的其他成本費用，按清算單位規(guī)劃建筑面積占規(guī)劃總建筑面積的比例計算分攤。
（六）同一清算單位中的土地成本、其他成本費用，按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計算分攤。對于清算項目能夠提供獨立的土地出讓合同、劃撥協(xié)議、投資協(xié)議的，土地成本可直接歸集到受益對象。
（七）對于單獨簽訂裝修合同、單獨結算、有明確受益對象的室內精裝修成本，可直接歸集。
（八）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。
第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
第三十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不征收土地增值稅，在清算時不列收入，不扣除相應的成本。
不予扣除的成本=測繪報告確定的地下人防設施建筑面積÷測繪報告確定的總建筑面積×建筑安裝工程費（不包含有明確受益對象的室內精裝修成本）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將地下人防設施無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。
第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設，在清算時，其購買在建項目所支付的價款和契稅允許扣除，但不得作為房地產(chǎn)開發(fā)費用按比例計算扣除以及加計20%扣除的基數(shù)。后續(xù)建設支出的扣除項目處理按照土地增值稅清算的有關規(guī)定執(zhí)行。
第六章 清算稅款征收
第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理清算申報后，在主管稅務機關出具清算審核結論前，預售（銷售）房產(chǎn)取得的收入，應當根據(jù)清算申報結果，按照尾盤銷售申報繳納土地增值稅。
第三十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合以下條件之一的，主管稅務機關可實行核定征收：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
第三十六條 實行核定征收的項目，須經(jīng)主管稅務機關集體研究確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接轉讓國有土地使用權的，原則上不得核定征收。
第三十七條 主管稅務機關對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行核定征收時，應當分別核定收入或者扣除項目金額，確定增值額，按照適用稅率計算土地增值稅。
（一）收入的核定參照本辦法第二十六條確認；
（二）扣除項目的核定按下列方法和順序確認：
1.土地價款
（1）土地管理部門提供的土地價款證明，契稅完稅憑證，人民法院判決、裁定的土地轉讓價格，人民法院執(zhí)行不動產(chǎn)拍賣的土地成交價格等；
（2）當年度同類地段交易價格；
（3）當年度同類地段基準地價。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，主管稅務機關可參照以下方法，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除：
（1）參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定單位建筑面積扣除項目金額標準；
（2）參照已完成清算審核的同期同類項目清算數(shù)據(jù)。
第三十八條 按照本辦法第三十七條規(guī)定無法計算土地增值稅的，可采取核定征收率方式核定征收。核定征收率：普通住宅5%；非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)6%。
第三十九條 采取核定征收方式進行清算的，主管稅務機關應當向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)送達《稅務事項通知書》，告知其核定征收的理由、依據(jù)、稅款計算方法以及享有的權利義務。
第四十條 主管稅務機關作出清算審核結論后，應當制作《稅務事項通知書》，確定辦理補、退稅期限，并將審核結果書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。主管稅務機關確定的補繳稅款期限原則上不得超過90日。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出退稅申請的，主管稅務機關應當自受理退稅申請之日起90日內辦理退還手續(xù)。
第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目清算后銷售或有償轉讓的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按規(guī)定進行土地增值稅尾盤申報。
扣除項目金額=單位建筑面積成本費用×清算后銷售（轉讓）面積
單位建筑面積成本費用=清算審核結論確認的扣除項目總金額（不含與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金）÷總可售建筑面積
采取核定征收率核定征收的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照不同類型的核定征收率進行土地增值稅尾盤申報。
第四十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自結算繳納土地增值稅清算稅款之日起三年內發(fā)生下列情形之一的，可向主管稅務機關一次性提出申請，調整清算稅額，退還多繳的土地增值稅稅款：
（一）清算時未取得合法有效憑證而在清算后取得的；
（二）清算時未支付款項而在清算后支付的；
（三）清算時應當分攤但實際未能分攤的共同的成本費用，清算后能夠按照受益對象、采用合理的分配方法分攤的。
第七章 法律責任
第四十三條 應進行土地增值稅清算的或經(jīng)主管稅務機關確定可進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，未按照規(guī)定報送涉稅資料或者辦理清算手續(xù)的，經(jīng)主管稅務機關責令限期改正，逾期仍不改正的，以及提供虛假清算資料、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關規(guī)定處理。
第四十四條 涉稅專業(yè)服務機構及其涉稅服務人員出具虛假報告或涉稅文書的，按照國家稅務總局關于涉稅專業(yè)服務監(jiān)管的相關規(guī)定處理。
第四十五條 主管稅務機關完成土地增值稅清算審核后，如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在少計收入或者多計扣除項目等稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關規(guī)定處理。
第四十六條 主管稅務機關完成土地增值稅清算審核后，如、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍存在稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關規(guī)定處理。
第八章 附 則
第四十七條 本辦法未盡事項按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和現(xiàn)行土地增值稅政策的有關規(guī)定執(zhí)行。
第四十八條 本辦法自2022年9月21日起施行，此前已受理清算申報，但未出具清算審核結論的，按本辦法處理。
