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房企

標(biāo)題:揭秘靜安區(qū)房地產(chǎn)注冊(cè)公司價(jià)格的真相

引人入勝的開頭段落

隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)成為了各大城市最為炙手可熱的產(chǎn)業(yè)之一。作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市的靜安區(qū),房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速,吸引了眾多人士投資其中。然而,想要在房地產(chǎn)行業(yè)立足,并且取得成功,一個(gè)房地產(chǎn)公司是否合法注冊(cè)成為了關(guān)鍵。而靜安區(qū)房地產(chǎn)注冊(cè)公司的價(jià)格問題一直以來都備受關(guān)注和爭(zhēng)議。人們普遍認(rèn)為,注冊(cè)公司的價(jià)格過高,給初創(chuàng)企業(yè)帶來了不小的負(fù)擔(dān)。那么,靜安區(qū)房地產(chǎn)注冊(cè)公司價(jià)格的真相到底如何?本文將揭秘其中的奧秘。

1. 靜安區(qū)房地產(chǎn)注冊(cè)公司價(jià)格的構(gòu)成

要了解靜安區(qū)房地產(chǎn)注冊(cè)公司價(jià)格,首先需要知道其構(gòu)成。一家合法的房地產(chǎn)注冊(cè)公司,需要完成一系列的手續(xù)和程序,這些都會(huì)產(chǎn)生一定的成本。

首先,房地產(chǎn)公司需要進(jìn)行相關(guān)的政府部門備案,這需要支付一定的政府注冊(cè)費(fèi)用。其次,必須聘請(qǐng)法律顧問和會(huì)計(jì)師事務(wù)所為公司提供專業(yè)的法律和財(cái)務(wù)咨詢服務(wù)。這些專業(yè)服務(wù)的費(fèi)用也是注冊(cè)公司價(jià)格的一部分。此外,公司還需要購買辦公場(chǎng)所和設(shè)備,為員工提供工作條件。這些都是注冊(cè)公司所需的基本成本。最后,公司還需要進(jìn)行宣傳推廣和市場(chǎng)營(yíng)銷,以吸引客戶和擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍。這些都需要投入廣告和營(yíng)銷費(fèi)用。

2. 靜安區(qū)房地產(chǎn)注冊(cè)公司價(jià)格的行業(yè)定位

房地產(chǎn)注冊(cè)公司的價(jià)格往往與其所在的市場(chǎng)定位有關(guān)。市面上有很多種類型的房地產(chǎn)注冊(cè)公司,如一般的房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)中介公司等等。這些公司在市場(chǎng)定位和服務(wù)內(nèi)容上存在差異,因此,價(jià)格也會(huì)有所不同。

一般來說,規(guī)模較大、服務(wù)范圍廣的房地產(chǎn)注冊(cè)公司,其價(jià)格相對(duì)較高。這是因?yàn)檫@些公司通常擁有更完善的經(jīng)營(yíng)體系和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì),能夠提供更為全面、專業(yè)的服務(wù)。相比之下,規(guī)模較小、服務(wù)類型單一的公司,其價(jià)格相對(duì)較低。這些公司可能只提供某一特定領(lǐng)域的服務(wù),對(duì)于剛起步的企業(yè)來說,可能更為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。

3. 靜安區(qū)房地產(chǎn)注冊(cè)公司價(jià)格的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇,房地產(chǎn)注冊(cè)公司也面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。為了吸引更多的客戶和擴(kuò)大市場(chǎng)份額,許多注冊(cè)公司會(huì)采取降低價(jià)格的策略。這就導(dǎo)致了市場(chǎng)上的價(jià)格波動(dòng)。

一方面,價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)給了客戶更多的選擇空間,讓他們能夠在多個(gè)注冊(cè)公司之間做出選擇。另一方面,價(jià)格戰(zhàn)也對(duì)一些小型的注冊(cè)公司帶來了巨大的經(jīng)營(yíng)壓力,甚至有可能奪走他們的生存空間。因此,房地產(chǎn)注冊(cè)公司的價(jià)格也受到了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響。

結(jié)語

綜上所述,靜安區(qū)房地產(chǎn)注冊(cè)公司價(jià)格的構(gòu)成與市場(chǎng)定位、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)密切相關(guān)。注冊(cè)公司所需的政府費(fèi)用、專業(yè)服務(wù)費(fèi)用、辦公設(shè)備及設(shè)施費(fèi)用以及市場(chǎng)推廣費(fèi)用等都會(huì)影響到價(jià)格的高低。在選擇房地產(chǎn)注冊(cè)公司時(shí),應(yīng)綜合考慮公司的規(guī)模和能力,并進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研。只有在充分了解價(jià)格構(gòu)成和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上,才能做出明智的決策,選擇適合自己的注冊(cè)公司,為自己的事業(yè)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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2022年11月28日,證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時(shí)表示,證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施(地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱新五條),并自即日起施行。這5項(xiàng)措施包括:恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資;恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資;調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策;進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用以及積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等。

其中,恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資方面,將允許符合條件的房企實(shí)施重組上市,重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司;允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn);發(fā)行股份購買資產(chǎn)時(shí),可以募集配套資金。

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01房企戰(zhàn)略精簡(jiǎn)并非首次

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),自7月以來已有8家品牌房企進(jìn)行進(jìn)行不低于10次組織架構(gòu)調(diào)整。其中,旭輝、綠城、龍湖等房企并非首次進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整。從調(diào)整內(nèi)容來看,本質(zhì)是收縮、精簡(jiǎn)戰(zhàn)略框架。

以旭輝為例,自2017年提出“區(qū)域集團(tuán)化”戰(zhàn)略起,經(jīng)歷了組織架構(gòu)從擴(kuò)張到收縮的轉(zhuǎn)變,2019確立“大平臺(tái)+小集團(tuán)+項(xiàng)目集群”模式,管理權(quán)限下放至區(qū)域公司;2020年進(jìn)行組織架構(gòu)再調(diào)整,12月初,旭輝再次整合區(qū)域公司,控制合理的管理半徑,以更好地輸出“區(qū)域深耕”戰(zhàn)略。

此外,綠城中國(guó)也曾于2019年實(shí)施架構(gòu)精簡(jiǎn),將16家子公司整合縮減為11家,如今進(jìn)行二次區(qū)域整合升級(jí)。

房企組織架構(gòu)調(diào)整的同時(shí),均涉及人員配置精簡(jiǎn)及戰(zhàn)略的聚焦。比如,弘陽地產(chǎn)在縮減合并區(qū)域的同時(shí),涉及七大區(qū)域負(fù)責(zé)人和人員調(diào)整變動(dòng),中層員工則根據(jù)區(qū)域新的組織架構(gòu)轉(zhuǎn)崗、更換城市或個(gè)人意愿進(jìn)行小比例調(diào)整,管理團(tuán)隊(duì)更為精簡(jiǎn)。此外,新城控股也于12月初將住宅開發(fā)事業(yè)部和商業(yè)開發(fā)事業(yè)部進(jìn)行大區(qū)合并,整合為十個(gè)大區(qū),同時(shí)伴隨人員調(diào)整,事業(yè)部總部開啟縮編、轉(zhuǎn)崗和分流。

表:近期部分房企組織架構(gòu)精簡(jiǎn)情況

資料來源:公開資料、CRIC整理


02應(yīng)對(duì)市場(chǎng)之變,緩解流動(dòng)性壓力

實(shí)際上,本輪戰(zhàn)略精簡(jiǎn)的大背景不容忽視。

2021年下半年以來,受政策調(diào)控及市場(chǎng)降溫影響,房企流動(dòng)性承壓。

首先,銷售端持續(xù)轉(zhuǎn)冷,百強(qiáng)房企操盤業(yè)績(jī)單月及累計(jì)同比持續(xù)下行;預(yù)售監(jiān)管資金政策從嚴(yán),房企回款速度放緩加劇資金鏈緊張;同時(shí)“三條紅線”監(jiān)管持續(xù),降杠桿壓力長(zhǎng)期存在。

此外,房企迎來債務(wù)集中到期高峰。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)的98家樣本房企數(shù)據(jù),2021年與2022年債務(wù)到期規(guī)模分別為約13.8萬億元和12.6萬億元,為近十年來的小高峰;其中,2022年1月到期債務(wù)規(guī)模約1793億元,為近期月度小高峰。同時(shí),房企債務(wù)展期、違約等事件頻出,現(xiàn)金流動(dòng)性壓力可見一斑。

在此背景下,房企組織框架的收縮精簡(jiǎn),可以控制成本,將有限的資金更精準(zhǔn)投放,是主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化,緩解流動(dòng)性壓力,“勒緊腰帶”抵御“寒冬”的戰(zhàn)略選擇。

例如近期陷入理財(cái)產(chǎn)品兌付困難、4億美元票據(jù)展期失敗等流動(dòng)性危機(jī)中的佳兆業(yè),出于“節(jié)流”、“回血”的需要,選擇收縮距離大本營(yíng)較遠(yuǎn)、區(qū)域整體表現(xiàn)一般的兩大區(qū)域。

圖:2021-2012年樣本房企月度債務(wù)到期規(guī)模(人民幣,億元)

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)


03降本增效,助力投拓戰(zhàn)略

在“三條紅線”、土地“兩集中”影響下,房企金融紅利和土地紅利逐步退去,行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代。

管理紅利時(shí)代下,精簡(jiǎn)組織架構(gòu),適當(dāng)縮短管理鏈條,合并部分區(qū)域、城市公司,剝離非必要業(yè)務(wù),得以減少中間環(huán)節(jié),提升管理效率,已成為“向管理要效益”的重要手段;同時(shí),精簡(jiǎn)架構(gòu)有利于權(quán)力下放,增加區(qū)域部門的自主權(quán)與靈活度,而且整合相似職權(quán)部門有助于減少內(nèi)耗。

此外,隨著政策窗口期來臨,房企通過戰(zhàn)略“瘦身”,得以趁機(jī)調(diào)整布局,推進(jìn)區(qū)域深耕戰(zhàn)略,蓄勢(shì)待發(fā)迎接下一輪投拓。例如旭輝集團(tuán),一直以來堅(jiān)持區(qū)域深耕戰(zhàn)略,多次調(diào)整優(yōu)化組織架構(gòu),控制管理半徑,以提高效能、更好地配合區(qū)域深耕落地。2021年上半年,旭輝顯著增加了長(zhǎng)三角及環(huán)渤海的投資力度,新增土地建筑面積占比分別較2020年全提升16和15個(gè)百分點(diǎn)。

圖:旭輝集團(tuán)2020年及1H2021新增土儲(chǔ)建面區(qū)域占比

注:內(nèi)圈為2020年,外圈為1H2021

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC

值得注意的是,房企組織架構(gòu)調(diào)整的另一重要抓手是平臺(tái)化發(fā)展,通過平臺(tái)賦能,在精簡(jiǎn)、輕量化集團(tuán)總部的同時(shí),打通各事業(yè)部管理路徑,更高效地協(xié)調(diào)管理;同時(shí)從集團(tuán)層面戰(zhàn)略性統(tǒng)籌各多元賽道戰(zhàn)略,實(shí)現(xiàn)資源配置優(yōu)化。比如龍湖成立了龍湖集團(tuán)賦能平臺(tái),定位于專家能力支持協(xié)同而非管控,實(shí)現(xiàn)組織扁平化、敏捷化。

近期房企較為集中性地組織架構(gòu)調(diào)整、戰(zhàn)略精簡(jiǎn),其核心在于“降本增效”,在緩解流動(dòng)性壓力的同時(shí),向管理要效益;同時(shí)在可以預(yù)見的“政策底”窗口期,提前布局,無論是投拓方面的區(qū)域聚焦,還是多元賽道方面的戰(zhàn)略性賦能,為后續(xù)發(fā)展蓄能。

需要注意的是,房企組織架構(gòu)調(diào)整的同時(shí),面臨一系列的附帶問題,比如管理層的調(diào)整與變動(dòng),或面臨其管理團(tuán)隊(duì)人員的連帶變動(dòng)、人才流失;部分成員對(duì)公司組織架構(gòu)調(diào)整目標(biāo)不清晰,從而配合度不高;調(diào)整后面臨內(nèi)部人員的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、外部各部門之間的銜接等幾大問題,能否妥善協(xié)調(diào)處理,對(duì)后續(xù)發(fā)展非常重要。

對(duì)于可能出現(xiàn)的問題,房企需自上而下信息同步,達(dá)到目標(biāo)一致性,在此基礎(chǔ)上建立一套配合機(jī)制,包括明確制度、流程、激勵(lì)機(jī)制等,并在實(shí)施過程中不斷調(diào)整,以順暢化組織架構(gòu)調(diào)整過渡期。

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目前,多家俱樂部正在推進(jìn)股改。但在房企金主退出后,還未出現(xiàn)一個(gè)行業(yè)愿意像房企一樣熱衷足球。誰來接盤中國(guó)足球?仍然沒有答案。

11月12日,歸化球員高拉特?cái)y帶家人,登上了由廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)飛向巴西的包機(jī)。在此之前,他已與停止發(fā)薪的廣州足球俱樂部解約,放棄合同中剩下的2.2億元薪資。

重回巴西,根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,高拉特與巴甲豪門科林蒂安達(dá)成協(xié)議,基本確定加盟。至此,在科林蒂安的陣中,集齊了高拉特、保利尼奧、奧古斯托等6位中超舊將。

一個(gè)月后,也就是在12月12日,中超聯(lián)賽第二階段賽事將確定重啟。但外界預(yù)計(jì),屆時(shí)除了難以看到高拉特的身影,阿蘭也不會(huì)現(xiàn)身,歸化球員蔣光太、洛國(guó)富也大概率不會(huì)參加剩下的聯(lián)賽。

高拉特們的離開,只是中超聯(lián)賽入冬的一角。根據(jù)報(bào)道,目前16支中超球隊(duì),有多達(dá)11支球隊(duì)都面臨著欠薪問題,而在中甲和中乙聯(lián)賽,這個(gè)比例還要更高。欠薪背后,大都是因?yàn)樯頌榫銟凡?a href="http://www.syyouli.cn/keywords/word_3947.html">母公司的房企不同程度的出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困境,無力繼續(xù)輸血足球。

目前,多家俱樂部正在推進(jìn)股改。但在房企金主退出后,還未出現(xiàn)一個(gè)行業(yè)愿意像房企一樣熱衷足球。誰來接盤中國(guó)足球?仍然沒有答案。



01  足球地產(chǎn)時(shí)代沒落

眼下,欠薪已經(jīng)成為中超俱樂部的“主旋律”。

根據(jù)公開消息,截至目前,2021賽季中超16隊(duì)中,出現(xiàn)欠薪情況的俱樂部已多達(dá)11家。其中,重慶兩江競(jìng)技欠薪在8個(gè)月以上,武漢隊(duì)今年以來僅發(fā)了3個(gè)月工資,青島隊(duì)和滄州雄獅均欠薪在6個(gè)月左右。

在剩下的5只俱樂部中,深圳隊(duì)11月之前薪資正常發(fā)放,之后暫不確定能否正常發(fā)放。河南嵩山龍門則是將此前拖欠近2個(gè)月的工資補(bǔ)上。目前,唯有山東泰山、上海海港、大連人三支球隊(duì)“穩(wěn)坐釣魚臺(tái)”。

中超俱樂部陷入嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī),剔除疫情導(dǎo)致聯(lián)賽運(yùn)營(yíng)困難,與被后金主的經(jīng)營(yíng)不善也有直接關(guān)系。

根據(jù)統(tǒng)計(jì),中超16支隊(duì)伍中,15支球隊(duì)的股東與房地產(chǎn)有關(guān),10家企業(yè)主營(yíng)的就是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。知名的有廣州(恒大)、廣州城(富力)、申花(綠地)、大連人(萬達(dá))、河北(華夏幸福)、河南(建業(yè))等。

地產(chǎn)企業(yè)“踢”足球,并非始自今日。

上世紀(jì)90年代,大連萬達(dá)55場(chǎng)聯(lián)賽不敗,幫王健林打響了萬達(dá)的品牌。這一切許家印看在眼里,2010年在港交所上市4個(gè)月后,恒大集團(tuán)接手了廣州足球,第一年完成沖超,第二年就獲得了中超冠軍。

接著便是中超5連貫,2013年和2015年兩次登上亞洲之巔,“廣州恒大”的名號(hào)響徹中國(guó)足壇。

對(duì)于投資足球這筆賬,許家印很早就算過:足球俱樂部給集團(tuán)帶來的品牌效應(yīng),是投多少個(gè)10億元的廣告都換不來的。

要知道在央視打廣告的話,1秒鐘大概15萬元。而一場(chǎng)球下來,有25家電視臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)直播,有300多家媒體報(bào)道。一個(gè)半小時(shí)的直播時(shí)間,如果換成廣告費(fèi)用,要多少錢?

類似的邏輯在地產(chǎn)商富力、萬達(dá)、綠地等企業(yè)那里不斷上演,俱樂部成了開發(fā)商的廣告牌,中國(guó)足球進(jìn)入地產(chǎn)時(shí)代。伴隨著地產(chǎn)資金流入,連同房地產(chǎn)行業(yè)的行事作風(fēng)也帶入足球行業(yè)。不計(jì)成本的砸錢、高薪請(qǐng)外援、百萬贏球獎(jiǎng)金成為爭(zhēng)冠球隊(duì)的標(biāo)準(zhǔn)操作。

有媒體統(tǒng)計(jì),12年來恒大在球隊(duì)上的引援、獎(jiǎng)金、薪資的支出達(dá)到了137億元。另據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),疫情之前,中超俱樂部的平均收入為6.86億元,但平均支出卻達(dá)到了11.6億元。

根據(jù)廣州恒大俱樂部2018年度的財(cái)報(bào),當(dāng)年?duì)I業(yè)收入為6億元,營(yíng)業(yè)成本約為24億元,凈虧損18億元。2019年度財(cái)報(bào)中,總成本達(dá)到29億元,虧損19.4億元。河南建業(yè)董事長(zhǎng)胡葆森2019年在一次活動(dòng)中提及,他投資足球一年虧10個(gè)億。

即便如此,很少看見過那家俱樂部嘗試過市場(chǎng)化和商業(yè)化運(yùn)作。有分析稱,2015年恒大亞冠奪冠時(shí),將東風(fēng)日產(chǎn)啟辰花費(fèi)1.1億元的胸前廣告替換成“恒大人壽”時(shí),這種商業(yè)化嘗試就已經(jīng)結(jié)束了。

高度依附于母公司的經(jīng)營(yíng)狀況,沒有自主的生存能力,讓球隊(duì)與地產(chǎn)商們一損俱損。

至于開發(fā)商熱衷足球的另一面,“凰家看臺(tái)”文章稱,廣州恒大把天價(jià)簽下的教練送給國(guó)家隊(duì);出高價(jià)歸化幾位巴西籍球員以提升中國(guó)國(guó)家隊(duì)實(shí)力,“為國(guó)養(yǎng)士”;設(shè)立國(guó)腳督察團(tuán),強(qiáng)調(diào)國(guó)家隊(duì)利益高于俱樂部。

王健林更加實(shí)在,萬達(dá)2011年重回中國(guó)足壇時(shí),王健林直言,“萬達(dá)之所以重新回到足球,首先是領(lǐng)導(dǎo)的重要指示,希望我能承擔(dān)責(zé)任,大力支持中國(guó)足球重新振興?!?/p>

但在地產(chǎn)寒冬,不少開發(fā)商遭遇嚴(yán)重資金流危機(jī),疊加中性名改革新政,俱樂部的廣告價(jià)值也沒了意義。按張近東的說法,“該關(guān)的關(guān)該砍的砍 ”,大佬們手頭不寬裕,也意味著足球的金元時(shí)代走到了盡頭。


02  欠薪之下歸化球員潮退

在2022年卡塔爾世界杯預(yù)選賽亞洲區(qū)12強(qiáng)賽第六輪比賽中1比1戰(zhàn)平澳大利亞隊(duì)后,國(guó)足2021年的比賽任務(wù)全部結(jié)束。

接下來,足壇的重心將回歸國(guó)內(nèi),為12強(qiáng)賽讓步停賽三個(gè)月中超聯(lián)賽,也將在12月12日迎來重啟,第15-22輪比賽將延續(xù)至2022年1月4日,其中冠軍將在爭(zhēng)冠組的八支球隊(duì)中產(chǎn)生。

但相對(duì)于冠軍的吸引力,解決拖欠的薪資似乎是球員們更加關(guān)注的問題。

11月20日晚間,一封《重慶兩江競(jìng)技足球俱樂部球員公開信》在網(wǎng)絡(luò)流傳。在公開的聯(lián)名信中,球員們寫道,“在很長(zhǎng)一段時(shí)間里,我們?cè)馐芮沸街?。長(zhǎng)時(shí)間拿不到應(yīng)得的薪水,讓我們?cè)谏钌吓e步維艱,我們很多人都背負(fù)著房貸和車貸?!?/p>

目前俱樂部已經(jīng)無法堅(jiān)持日常運(yùn)營(yíng),球隊(duì)也進(jìn)入停訓(xùn)放假的狀態(tài),能否參加即將開打的聯(lián)賽成了未知數(shù)。

在俱樂部普遍性的財(cái)政危機(jī)之下,相對(duì)于大多數(shù)本土球員將來仍要在中超效力,始于兩年前的歸化大軍,卻出現(xiàn)了退潮之勢(shì)。

回顧2017年,里皮率領(lǐng)的中國(guó)男足止步于2018年俄羅斯世界杯12強(qiáng)。為沖擊下屆卡塔爾世界杯,歸化政策在國(guó)內(nèi)史無前例的鋪開。

根據(jù)東方體育日?qǐng)?bào)的文章,歸化球員的選擇上,除了籠絡(luò)在中超效力的成名球員艾克森、洛國(guó)富、阿蘭、費(fèi)南多、高拉特、德爾加多等球員入籍,另一條道路是歸化華裔球員,比如從英國(guó)帶回了蔣光太和李可,從挪威和南美分別帶回了侯永永和蕭濤濤。

高拉特是原巴西甲級(jí)聯(lián)賽的MVP,阿蘭則是原歐聯(lián)杯最佳射手,洛國(guó)富頭頂中超最佳射手,這些球員的起點(diǎn)都非常高。因此,他們的歸化花費(fèi)都不菲。人民網(wǎng)此前表示,“僅2019年一年,恒大為完成艾克森、高拉特、阿蘭、洛國(guó)富、費(fèi)南多等五名球員的歸化,支付的轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)、工資及安家費(fèi)高達(dá)8.7億?!?/p>

具體到高拉特身上,自高拉特2019年5月底重回恒大到近期離開,恒大已經(jīng)在他身上花費(fèi)了近3億元人民幣。然而,高拉特的歸化之路并不順利。

因?yàn)槭軅±_,2019年初廣州隊(duì)將高拉特租借至帕爾梅拉斯。不料2020年9月18日國(guó)際足聯(lián)修訂了轉(zhuǎn)換協(xié)會(huì)規(guī)則,高拉特?zé)o法滿足在中國(guó)“連續(xù)不間斷生活五年”的要求,歸化請(qǐng)求屢次被國(guó)際足聯(lián)否決。

按照新規(guī)定,高拉特要到2024年才具備為中國(guó)隊(duì)出場(chǎng)的資格,屆時(shí)他已33歲。還沒有等到為國(guó)足出戰(zhàn)的資格,在中國(guó)足球內(nèi)憂外患之際,高拉特在廣州隊(duì)遭遇運(yùn)營(yíng)困難后主動(dòng)提出解約。

據(jù)此前消息,由于之前與廣州隊(duì)簽訂了直至2024年的長(zhǎng)約,這次解約球員本人放棄了大部分的薪水,接近2.2億元。

高拉特已經(jīng)率先離開,恢復(fù)巴西國(guó)籍或只是時(shí)間問題。

網(wǎng)絡(luò)消息顯示,另外兩名入籍國(guó)腳洛國(guó)富、蔣光太之所以隨國(guó)足返回中國(guó),主要是需要與俱樂部溝通履約事宜。而一旦俱樂部受現(xiàn)實(shí)因素影響繼續(xù)欠發(fā)其薪酬,那么不排除兩人在中超重啟前分別離開中國(guó)的可能性。

除此之外,費(fèi)南多處于傷停狀態(tài),阿蘭和艾克森都回到了巴西陪家人。如果恒大隊(duì)的危機(jī)無法解決,他們很難回歸。媒體開始擔(dān)憂,沒了歸化球員,新上任主帥李霄鵬的國(guó)家隊(duì)首秀面對(duì)日本隊(duì),恐怕會(huì)造慘案。


03  俱樂部職業(yè)之路在何方?

中超俱樂部的股權(quán)改革已經(jīng)進(jìn)行了近一年時(shí)間,但由誰來接盤仍然沒有答案。

目前來看,山東泰山隊(duì)的股改較為成功。今年年初,國(guó)網(wǎng)山東電力將山東魯能40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓至濟(jì)南文旅。

河南嵩山龍門原本的情況也不好,但在年初中性化命名之時(shí),俱樂部原投資方建業(yè)集團(tuán)與鄭州和洛陽兩地政府合作,股權(quán)變得多元化,如今反而變得較為穩(wěn)固。

其他俱樂部的改革則進(jìn)程緩慢。知情者透露,阻礙之一是“歷史問題欠賬太多,股權(quán)很復(fù)雜,如果沒有指導(dǎo)性的文件出來,大家都不知道未來該怎么辦?!?/p>

未來如果不能找到接盤方,等待俱樂部的結(jié)果可能是“蘇寧模式”。2021年2月,上賽季的中超冠軍江蘇隊(duì)宣布停止運(yùn)營(yíng),當(dāng)時(shí)公告稱仍在尋找愿意接手的企業(yè),但最后因無人接手而解散。

據(jù)相關(guān)人士透露,有關(guān)方面也在積極調(diào)研,推動(dòng)足球俱樂部股權(quán)改造政策的盡快落地。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,如何從根本上改變中國(guó)足球的收入模式,讓俱樂部市場(chǎng)化良性運(yùn)作,仍然任重而道。

據(jù)了解,歐洲頂級(jí)聯(lián)賽俱樂部的收入相對(duì)多元,包括電視轉(zhuǎn)播權(quán)分紅、比賽日門票收入、贊助商收入、授權(quán)產(chǎn)品銷售、彩票等,讓俱樂部收入比重合理,導(dǎo)致俱樂部抗風(fēng)險(xiǎn),抗壓能力較強(qiáng)。

這或許能給中超俱樂部的未來發(fā)展提供參考。但在一位行業(yè)人士看來,行業(yè)里的人員必須得苦撐過這個(gè)“寒冬”時(shí)刻,等待足球的真正價(jià)值回歸。


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恒大之后,新力控股、花樣年先后躺倒,現(xiàn)在又傳遞到來自北京的百強(qiáng)房企當(dāng)代置業(yè)。

10 月 11 日當(dāng)代置業(yè)公告,將于 10 月 25 日到期、金額約 16.2 億元的一筆美元債,尋求展期三個(gè)月,消息一出該筆債券價(jià)格在兩個(gè)交易日里暴跌超過 50%,公司其余四只美元債一并 " 斷崖 "。目前當(dāng)代置業(yè)正通過醞釀出賣物業(yè)公司、大股東承諾資金資助等措施 " 自救 "。

花樣年和當(dāng)代置業(yè)兩家百強(qiáng)房企挺不住,直接拖累近期中資房企美元債大面積跳水,尤其是有債券臨近到期的房企,如佳兆業(yè)、中國(guó)奧園、陽光城等。

目前,房地產(chǎn)的融資和監(jiān)管政策已經(jīng)開始松動(dòng),央行 9 月底首提 " 兩維護(hù) ",部分城市房貸利率也出現(xiàn)下調(diào)信號(hào),哈爾濱上周末更是打響救市第一槍。

16.2 億債券尋求展期

在一眾港交所中資房企中,當(dāng)代置業(yè)融資成本向來比較高,此時(shí) " 出事 " 偶然中似乎也帶著幾分必然。

根據(jù) 10 月 11 日當(dāng)代置業(yè)的公告,尋求將 2021 年 10 月 25 日到期、票息 12.85% 的優(yōu)先票據(jù)贖回 35% 后,剩余部分到期日延長(zhǎng)三個(gè)月,以改善流動(dòng)性和現(xiàn)金管理,并避免任何潛在的償付違約。向持票人的同意征求將于中歐時(shí)間 10 月 20 日下午 5 時(shí)到期。


雖然當(dāng)代置業(yè)聲稱展期是為了 " 避免違約 ",但實(shí)際上如果 10 月 25 日不能兌付,就將構(gòu)成違約。


公開資料顯示,上述 10 月 25 日到期的美元債為當(dāng)代置業(yè)在 2019 年 4 月 25 日發(fā)行,期限 18 個(gè)月,發(fā)行規(guī)模 3 億美元,息票率 12.85%。該票據(jù)由當(dāng)代置業(yè)的若干附屬公司擔(dān)保,并在新交所上市,目前剩余本金 2.5 億美元,約 16.2 億元人民幣。

受上述消息影響,11 日當(dāng)代置業(yè)開盤不到半小時(shí)跌幅 5.26%,收盤最終跌 2.12%。12 日頹勢(shì)延續(xù),尾盤跌勢(shì)加速,最終報(bào)收?qǐng)?bào) 0.435 港元跌幅 6.25%,收出十連陰。而公司股價(jià)從絕對(duì)值看,3 港元出頭的凈資產(chǎn)目前僅有 4 毛 3,市凈率僅有 0.14。

美元債方面更是提前反應(yīng),10 月 8 日 " 涉事 " 的 10 月 25 日到期債券就已 " 斷崖 ",從前一交易日的每 1 美元面值 95 美分跌到 75 美分,兩個(gè)休息日后的 10 月 11 日,進(jìn)一步跌到 47 美分,10 月 12 日有所回彈,但依然只有 58 美分。


其他四只 2022 年到 2024 年到期的品種跌幅更為夸張,3 只跌到 1 美元面值 30 美分以下,1 只為 32 美分。



大股東承諾支持 8 億


物業(yè)管理公司停牌

同在 10 月 11 日,公司還發(fā)出另一份公告,公司董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼控股股東張雷和公司總裁兼執(zhí)行董事張鵬 " 最近向本集團(tuán)傳達(dá),為支持本集團(tuán),彼等有意向本集團(tuán)提供合共約人民幣 8 億元的股東貸款,并預(yù)期于未來兩至三個(gè)月內(nèi)完成 "。

公告同時(shí)稱,張雷將視當(dāng)代置業(yè)財(cái)務(wù)狀況適時(shí)考慮予以持續(xù)支持," 展現(xiàn)其對(duì)本集團(tuán)之持續(xù)承諾及對(duì)本集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展堅(jiān)定不移的信心 "。

與此同時(shí),當(dāng)代置業(yè)旗下的物業(yè)上市公司第一服務(wù)控股在 10 月 8 日就宣告停牌,以待 " 根據(jù)香港公司收購及合并守則刊發(fā)構(gòu)成本公司內(nèi)幕消息的公告 "。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為,當(dāng)代置業(yè)將正醞釀出售上市不到一年的物業(yè)公司 " 斷臂求生 ",同時(shí)不排除后續(xù)有更多的資產(chǎn)出售可能。

賣物業(yè)公司、大股東資金支持似乎成為近期 " 瀕危 " 房企的自救標(biāo)配。9 月 20 日,富力地產(chǎn)宣布大股東李思廉和張力出賣富力物業(yè)公司予碧桂園,與此同時(shí)將拿出 80 億港元以支持公司發(fā)展,此后這部分資金被運(yùn)用至成立合營(yíng)公司。

10 月 4 日違約的花樣年,同樣選擇了出售旗下物業(yè)公司彩生活的部分資產(chǎn)。

債券密集到期穆迪下調(diào)評(píng)級(jí)

按照當(dāng)代置業(yè)公告的說法,大股東的 8 億資金支持?jǐn)M未來兩到三個(gè)月兌現(xiàn),加上出售資產(chǎn)回款,展期三個(gè)月到明年的 1 月 25 日,還 16.2 億元債券,似乎是可行的。

不過中國(guó)基金報(bào)記者注意到,公司在明年 2 月 26 日還有一筆 2 億美元約 13 億元人民幣的債券到期,因此就算 10 月這筆債券成功展期,明年初短短一個(gè)月內(nèi)當(dāng)代置業(yè)需要拿出近 30 億的資金償債,同樣是壓力山大。

為此,展期公告發(fā)出后,10 月 12 日穆迪第一時(shí)間將當(dāng)代置業(yè)的家族企業(yè)評(píng)級(jí)從 B2 下調(diào)至 Caa2,將其發(fā)行債券的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從 B3 下調(diào)至 Caa3,并將上述評(píng)級(jí)列入可能進(jìn)一步下調(diào)的觀察。


新交所網(wǎng)站顯示,目前當(dāng)代置業(yè)存續(xù)的美元債共計(jì) 5 筆,存續(xù)規(guī)模 13.46 億美元,平均票息為 11.58%,大幅高于行業(yè)平均水平。

今年以來,在融資收緊的環(huán)境下,當(dāng)代置業(yè)的融資成本不降反升。

公司今年半年報(bào)顯示,其財(cái)務(wù)成本由去年 6 月末的 1.67 億元上升 23.5% 至今年 6 月末的 2.06 億元。事實(shí)上,近年來當(dāng)代置業(yè)的融資成本一直居高不下,2018 年 12 月,該公司發(fā)行的一筆 1.5 億美元優(yōu)先票據(jù),利率高達(dá) 15.5%,創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的亞洲紀(jì)錄。

而公司整體負(fù)債水平和負(fù)債率均比較高,2021 年上半年公司計(jì)息債務(wù)總額為 287.55 億元,較 2020 年末的 245.93 增加 16.9%。其中一年內(nèi)到期的銀行及其它借款 64.76 億元,一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù) 28.71 億元。截至今年 6 月末,當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 83%,凈負(fù)債率 93%。

融資端受阻的同時(shí),銷售端表現(xiàn)卻出現(xiàn)頹勢(shì)。2021 年 9 月,合約銷售額約 35.63 億元,環(huán)比 8 月下滑 15.4%,同比下滑 21.8%。

一眾中資房企受拖累

美元債大面積跳水

10 月 4 日花樣年控股違約,加上此次當(dāng)代置業(yè)擬展期,市場(chǎng)對(duì)中資房企美元債的擔(dān)憂急劇上升,中資房企美元債大面積跳水,少則跌幅百分之二三十,多則百分之四五十。臨近到期的美元債,成為最先被拋售的對(duì)象。

中國(guó)奧園明年 1 月 23 日到期、規(guī)模 1.88 億的美元債,10 月 4 日以來從面值 1 美元值 97 美分跌至 12 日的 75 美分附近,跌幅近 24%。2023 年 2 月到期的美元債,更從 10 月 4 日的 93 美分跌到 63 美分。


美元債出現(xiàn)明顯斷崖走勢(shì)的還有佳兆業(yè),其今年 12 月 7 日到期的一筆規(guī)模 4 億的美元債,從 10 月 4 日的 95 美分跳水至 12 日的 75 美分。其他期限從 22 年到 25 年的幾筆債券走勢(shì)基本也一樣,普遍跌至 40 到 60 美分的區(qū)間。




此外,陽光城債券的整體跌幅也比較大,基本上近半年一年到期美元債都跌入了 40 到 60 美分檔。


花樣年控股的近十筆美元債則早已全線跌到 20 多美分區(qū)間,淪為垃圾債,基本上是在違約宣布前一兩個(gè)交易日開始下跌,短短兩個(gè)交易日 " 一步到位 "。



大面積的跳水使得部分房企采用回購來對(duì)沖,以期恢復(fù)市場(chǎng)信心。10 月 5 日以來,禹洲、德信、融信、金輝控股、弘陽等企業(yè)先后披露美元債回購計(jì)劃,但是購債規(guī)模整體上杯水車薪,難免螳臂當(dāng)車、于事無補(bǔ)。


廣州一位主做債券的投行人士向中國(guó)基金報(bào)記者表示,海外市場(chǎng)的反應(yīng)非常敏銳,一般在到期前投資者就會(huì)跟發(fā)行人保持持續(xù)溝通,一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭,立馬就會(huì)拋售," 所以基本上可以看到暴跌往往發(fā)生在債券到期前一周,目前出現(xiàn)大幅跟跌的幾家都值得警惕 "。

海外美元債的暴跌也影響到了房企境內(nèi)債,10 月 12 日多家房企公司債出現(xiàn) 7% 以上的暴跌,富力地產(chǎn)、中國(guó)奧園等在列。


房地產(chǎn)監(jiān)管政策已松動(dòng)


網(wǎng)友喊話 " 不要倒在黎明前 "

房企當(dāng)前的流動(dòng)性危機(jī),跟去年下半年以來房地產(chǎn)融資的收緊直接相關(guān),而今年下半年以來銷售的頹勢(shì)加劇了房企的困難。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù),2021 年前 9 月,百強(qiáng)房企累計(jì)全口徑銷售額 97881.6 億元,同比增長(zhǎng) 9.5%,增速較 1-8 月下降 1.6 個(gè)百分點(diǎn),增速持續(xù)回落。單月來看,百強(qiáng)房企 9 月單月銷售額為 8524.4 億元,同比下降 36%,單月增速較 8 月下降 16.4 個(gè)百分點(diǎn),單月環(huán)比下降 5.1%,連續(xù)三個(gè)月環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。

但近期,房地產(chǎn)融資、監(jiān)管方面的政策已經(jīng)出現(xiàn)明顯的松動(dòng)信號(hào),有網(wǎng)友調(diào)侃房企們要再 " 多忍一下 "," 不要倒在黎明前 "。

首先,央行在 9 月末的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)和三季度例會(huì)中均提到了 " 兩維護(hù) ",即 " 維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益 "。政策已經(jīng)由 " 從緊 " 轉(zhuǎn)向 " 維穩(wěn) ",后續(xù)可期待按揭貸款和房企信貸的寬松。

實(shí)際上局部地區(qū)房貸利率已出現(xiàn)回落信號(hào)。據(jù)證券時(shí)報(bào),廣州、佛山等地的部分國(guó)有大行和股份行已經(jīng)在下調(diào)房貸利率,佛山 8 家當(dāng)?shù)氐闹髁縻y行中,建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行的房貸利率有所下調(diào),農(nóng)業(yè)銀行的首套和二套房下降較多,均為 20BP。

同時(shí),就在上周末哈爾濱市住建局聯(lián)合市自然規(guī)劃局等 8 部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》。在為房企減負(fù)上,《意見》提出了包括降低預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)、加快預(yù)售資金返還、降低土地增值稅預(yù)征率、支持房企促銷活動(dòng)、降低房企拿地成本等政策。同時(shí)需求端也提出對(duì)人才、新市民給予購房補(bǔ)貼,放寬二手房公積金貸款房齡年限和降低公寓居住成本等舉措。

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今年的“金九銀十”注定會(huì)很不同。

“金九銀十”本來是房地產(chǎn)市場(chǎng)的收獲季節(jié),但隨著多數(shù)城市的樓市調(diào)控不斷升級(jí),一個(gè)“降”字幾乎波及了從新房、二手房、土地市場(chǎng)到房企融資的各個(gè)端口,反映出調(diào)控政策對(duì)樓市的全面影響。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),心態(tài)和預(yù)期的變化成為這個(gè)“金九銀十”的最大特點(diǎn)。

購房者“沒那么急”

“未來的新房會(huì)更便宜,我現(xiàn)在也不急了?!毙「督?jīng)歷了去年深圳樓市的“打新熱”,如今還記憶猶新,“今年深圳的打新規(guī)則發(fā)生很大變化,的確是比較容易買到新房,而且每次還要多個(gè)新盤選其中之一,我也沒那么急了?!?/p>

今年以來,深圳新房市場(chǎng)的打新規(guī)則發(fā)生了許多變化,尤其是最近進(jìn)行的大規(guī)模土拍更讓一些購房者對(duì)未來樓市的預(yù)期發(fā)生變化。近日,深圳完成的今年第二次集中供地強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)”,下調(diào)了住房銷售限價(jià)。據(jù)悉,本批次用地普通商品住房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%~9.2%不等,安居型商品房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%~9.1%不等。也就是說幾年后這批新房入市時(shí),將比目前同片區(qū)的新房?jī)r(jià)格還要低。

二手房市場(chǎng)的降溫則更明顯

“現(xiàn)在的業(yè)主要么主動(dòng)調(diào)低價(jià)格,要么就只是掛在那里,很難賣出去。”記者近日在福田八卦嶺片區(qū)調(diào)查時(shí),資深房產(chǎn)中介經(jīng)理陳晨(化名)告訴記者,“最近一兩個(gè)月,已經(jīng)出現(xiàn)不少愿意按照參考價(jià)賣房的業(yè)主,僅僅我們店就至少有3套?!标惤?jīng)理表示,如果與去年最高峰時(shí)期的掛牌價(jià)相比,價(jià)格下跌近10%。與此同時(shí),二手房掛牌數(shù)量也有所增加,前來放盤的業(yè)主比上半年多出10%左右。

“我的房子都掛了3個(gè)多月了,看房的人也不多?!庇浾咴诂F(xiàn)場(chǎng)遇到一位前來掛牌的業(yè)主,他也感慨今年的行情與去年截然不同,房子并不好賣。記者還遇到多位準(zhǔn)備在國(guó)慶期間留深看房的購房者,他們均表示,去年跟今年買房是完全不同的兩種心情,在如今的調(diào)控下,自己會(huì)比較謹(jǐn)慎,而且新房?jī)r(jià)格相對(duì)較低,會(huì)比較傾向于打新。

作為今年最早推出二手房成交參考價(jià)的城市,深圳二手房市場(chǎng)的成交量已經(jīng)跌入“冰點(diǎn)”。即使來到傳統(tǒng)的“金九”時(shí)節(jié),二手房市場(chǎng)也并沒有轉(zhuǎn)暖的跡象。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)根據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)預(yù)錄網(wǎng)簽合同數(shù)據(jù)分析得出的數(shù)據(jù)顯示,8月深圳全市共備案1979套二手房,環(huán)比下跌22.6%,同比下跌82.5%。從9月前3周情況來看,9月深圳二手房市場(chǎng)成交量將再創(chuàng)年內(nèi)新低。

參照深圳近年的月度數(shù)據(jù),月度二手房過戶量5000套一般被業(yè)內(nèi)視為榮枯線,而如今2000套都不到則意味市場(chǎng)已來到冰點(diǎn)。深圳中原研究中心認(rèn)為,二手房市場(chǎng)實(shí)時(shí)成交量下滑至低谷,大學(xué)區(qū)推進(jìn)的不確定性以及全國(guó)密集調(diào)控背景下,二手成交繼續(xù)低迷,短期內(nèi)成交量或出現(xiàn)進(jìn)一步下探。

除了深圳,杭州等熱點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)也是冷風(fēng)陣陣。易居從杭州二手住宅成交歷史數(shù)據(jù)分析,月成交量達(dá)到12000套是歷史較高水平,而6000套則是成交低位。自今年3月達(dá)到12205套后,杭州二手住宅成交量開始一路下滑,7月跌至6314套。不到半年,杭州二手住宅成交量就從歷史高位跌破歷史低位。

房企壓力不小

不僅深圳,全國(guó)各主要城市的樓市都在降溫。據(jù)貝殼研究院,受房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼影響,8月全國(guó)有66個(gè)城市新房市場(chǎng)成交量環(huán)比持續(xù)下滑。易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示,9月份樓市供求指標(biāo)繼續(xù)降溫,當(dāng)前降溫行情至少持續(xù)了4個(gè)月。這一波降溫速度快、影響面廣,且短期內(nèi)無反彈空間。價(jià)格方面看,三類城市普遍降溫,三四線城市降溫最明顯,各地也出臺(tái)了“限跌令”。

成交量下降,對(duì)于房企來說也備受考驗(yàn)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),2021年9月百強(qiáng)房企業(yè)績(jī)不及8月,同環(huán)比雙降,其中同比下降36.2%,超過9成房企單月業(yè)績(jī)同比降低,半數(shù)同環(huán)比雙降。截至9月末,有近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及70%,四季度去化壓力較大。

另據(jù)記者統(tǒng)計(jì),申萬房地產(chǎn)行業(yè)目前有128家A股公司,上述128家A股公司2021年上半年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.27萬億元,同比增長(zhǎng)29.47%,但在凈利潤(rùn)方面卻是另一番景象。統(tǒng)計(jì)顯示,上述128家A股公司2021年上半年合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)684.09億元,同比反而下降19.20%,也就是說房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)明顯的增收不增利情況。此外,規(guī)模居前的房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)也有較大分化。

有分析人士表示,2021年來房地產(chǎn)調(diào)控政策全面刷新歷史記錄。從房地產(chǎn)調(diào)控愈加頻密的趨勢(shì)看,預(yù)計(jì)到2021年底調(diào)控將從嚴(yán)不變。市場(chǎng)退燒難免,今年“金九銀十”成色將大打折扣。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,從近日央行的定調(diào)看,信貸政策四季度會(huì)有四個(gè)重要方向。

首先,各類信貸政策的落實(shí),依然要堅(jiān)持房住不炒的導(dǎo)向。即便有放松的操作,也不能理解為鼓勵(lì)炒房。房住不炒和房地產(chǎn)非刺激工具的表述要繼續(xù)堅(jiān)持。

其次,商業(yè)銀行在落實(shí)房貸集中度的過程中,各類信貸管控需要合規(guī)合法合理,房地產(chǎn)合理消費(fèi)需求和購房者合理權(quán)益還是需要給予保障。

第三,信貸結(jié)構(gòu)也要優(yōu)化,除了傳統(tǒng)的按揭貸款等領(lǐng)域外,租賃住房市場(chǎng)的信貸工作需要加速,以積極配合租賃消費(fèi)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

最后,四季度如何適當(dāng)增加貸款額度、優(yōu)化貸款流程,以維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益,成為各大商業(yè)銀行應(yīng)該積極研究和關(guān)注的內(nèi)容。

受此影響,近期很多城市房屋交易環(huán)比四連跌的局面有望扭轉(zhuǎn),10月份市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)也會(huì)有止跌或反彈的可喜變化。行情變動(dòng)下,對(duì)于房企債務(wù)問題的更快解決也有非常積極的影響。

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  房企近日陸續(xù)披露8月銷售業(yè)績(jī),銷售增速整體出現(xiàn)放緩跡象,以一線城市為代表的住宅供應(yīng)量和成交量明顯回落。


  成交出現(xiàn)下滑


  從房企披露的銷售月報(bào)看,8月房企銷售面積與金額出現(xiàn)下滑。

  招商蛇口8月銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示,8月,公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積81.82萬平方米,同比下降25.9%;實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額203.52億元,同比下降24.07%。

  由于上年同期基數(shù)較大,頭部房企8月銷售同比出現(xiàn)了較為明顯的下滑。

  萬科A披露的8月銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)顯示,8月公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積219.4萬平方米,比上年同期的422.9萬平方米,下降48.12%;實(shí)現(xiàn)合同銷售金額370.3億元,比上年同期的587.2億元,下降36.94%。

  碧桂園發(fā)布的8月營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示,8月,公司連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約452.1億元,比上年同期的609.3億元,下降25.8%;比上月的542.8億元,下降16.71%。實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約550萬平方米,比上年同期的712萬平方米,下降22.75%;比上月的650萬平方米,下降15.38%。

  從融資情況看,克而瑞報(bào)告顯示,8月,100家典型房企的融資總額為633.22億元,環(huán)比下降41.0%,同比下降52.4%。其中,發(fā)債規(guī)模為271.44億元,環(huán)比下降44.5%,同比下降60.7%。8月,房企融資成本為5.09%,環(huán)比增加0.36個(gè)百分點(diǎn),同比減少0.16個(gè)百分點(diǎn)。其中,境外融資成本為7.37%,環(huán)比增加1.35個(gè)百分點(diǎn);境內(nèi)融資成本為3.48%,環(huán)比減少0.57個(gè)百分點(diǎn),企業(yè)融資持續(xù)分化。


  規(guī)范企業(yè)銷售行為


  近期,全國(guó)新房供應(yīng)和成交量回落??硕鹱钚卵袌?bào)顯示,過去一周,上海、廣州、深圳成交環(huán)比皆下降三成左右;近八成二線城市成交環(huán)比出現(xiàn)下滑,重慶、長(zhǎng)沙成交環(huán)比降幅超4成;三四線城市成交漲跌參半,溫州、鎮(zhèn)江、東莞成交降幅在兩成左右,東營(yíng)成交環(huán)比下降近五成。全國(guó)重點(diǎn)城市共取得預(yù)售證面積961萬平方米,環(huán)比下降6%。

  從價(jià)格看,多地近期采取措施維持樓市價(jià)格平穩(wěn)。其中,岳陽市對(duì)商品住房銷售價(jià)格作出了官方指導(dǎo),明確新建商品住房銷售價(jià)格不得低于備案價(jià)格的85%,規(guī)范部分企業(yè)對(duì)樓盤惡意降價(jià)的行為。長(zhǎng)春市要求根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況,合理確定商品住房預(yù)售申報(bào)價(jià)格并對(duì)外公示,不得低于九折銷售。唐山、昆明、株洲等城市召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),強(qiáng)調(diào)打壓惡意降價(jià),以保障市場(chǎng)平穩(wěn)。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,穩(wěn)定是樓市最確定的關(guān)鍵詞。目前看,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)雙向調(diào)控,防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

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