如何注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的詳細(xì)步驟
注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 (2000年3月23日建設(shè)部修訂通過(guò) 2000年3月29日建設(shè)部令第77號(hào)發(fā)布 自發(fā)布之日起施行)第五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下
(一)一級(jí)資質(zhì)：
1.注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元;
2.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上;
3.近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;
4.連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
5.上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于4人;7.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱;8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;9.未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故
(二)二級(jí)資質(zhì)：
1.注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元;
2.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上;
3.近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額
4.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
5.上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;
6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于3人;
7.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱;
8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;
9.未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
(三)三級(jí)資質(zhì)：
1.注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元;
2.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上;
3.房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;
4.連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
5.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于2人
6.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱;
7.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;
8.未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
(四)四級(jí)資質(zhì)：
1.注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元;
2.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上;
3.已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
4.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于2人;
5.工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員;
6.商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;
7.未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
第六條 新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案;
(一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(二)企業(yè)章程
(三)驗(yàn)資證明;
(四)企業(yè)法定代表人的身份證明;
(五)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和勞動(dòng)合同;
(六)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)認(rèn)為需要出示的其他文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》。
暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期1年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。
自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期不得延長(zhǎng)。
第七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。
第八條 申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。
第九條 臨時(shí)聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計(jì)入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。
第十條 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：
(一)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表;
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)(正、副本);
(三)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告;
(四)企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件;
(五)已開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料;
(六)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》執(zhí)行情況報(bào)告;
(七)其他有關(guān)文件、證明。
第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批
一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)審批。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)制定。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的具體步驟：
房地產(chǎn)商具備什么條件才能銷(xiāo)售商品房呢?根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，必須獲得五種特定許可證。這五種特定許可證就好像是房產(chǎn)銷(xiāo)售的"綠卡"，缺一不可。 我們知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷(xiāo)售商品房，應(yīng)當(dāng)具備一定的條件，按照有關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房銷(xiāo)售的各種手續(xù)。購(gòu)房人為防止受不法房地產(chǎn)商的欺騙，在進(jìn)行簽訂購(gòu)房合同之前一定查驗(yàn)房地產(chǎn)商是否有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件是否完備。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)應(yīng)具備各種售房文件、證件是否完備。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)應(yīng)具備"五證"即《國(guó)有土地使用證》、《
建設(shè)用地規(guī)劃許可證
》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷(xiāo)售許可證》
(一)《國(guó)有土地使用證》
本證是證明土 使用向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地的使用權(quán)的法律憑證。按照《
城市房地產(chǎn)管理法
》的規(guī)定，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，必須與市縣人民政府土地管理部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按照出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法登記領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)。否則房地產(chǎn)商不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。有的房地產(chǎn)商在集體所有的土地上建房并出售，這種情況下，房地產(chǎn)商肯定沒(méi)有拿到土地使用證。因?yàn)榘凑沼嘘P(guān)法律規(guī)定，集體所有的土地，只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)商，還要按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。有的房地產(chǎn)商獲得出某塊地的土地使用證，但合同約定的土地用途不是建造商品住房，而房地產(chǎn)商擅自改變土地用途，在這塊土地上建造可在市場(chǎng)上銷(xiāo)售的商品房，這種情況也是不合法的。
(二)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
本證是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管理部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益，為土地管理部門(mén)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬管理職能提供必要的法律依據(jù)。購(gòu)房者調(diào)查房地產(chǎn)商是否具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，可以判斷房地產(chǎn)商售房的合法性。未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效，占用的土地由縣級(jí)以上人民政府責(zé)令退回。
(三)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
本證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，國(guó)家核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的目的，是確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。該證件同時(shí)也是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者建反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)可責(zé)令其停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可以由其所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。
(四)《建設(shè)工程施工許可證》
本證明建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開(kāi)工的批準(zhǔn)證件。建筑施工是一項(xiàng)復(fù)雜的生產(chǎn)活動(dòng)，是記地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以順利實(shí)現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。涉及到監(jiān)理、設(shè)計(jì)、資金、圖紙、建筑材料等各方面的因素。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開(kāi)工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開(kāi)工。
(五)《商品房銷(xiāo)售許可證》和《
商品房預(yù)售許可證
》
本證是市、縣人民政府房地產(chǎn)商行睡管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性證件。商品房預(yù)售可以加快房地產(chǎn)融資、搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。但這種方式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，為保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)商預(yù)售商品房的，必須向房地產(chǎn)行政管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售商品房。有的城市為了更好地規(guī)范房地產(chǎn)商的銷(xiāo)售行為，還要求房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)要分別辦理《內(nèi)銷(xiāo)房銷(xiāo)售許可證》和《外銷(xiāo)房銷(xiāo)售許可證》。此外，房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如房屋已經(jīng)建成，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。購(gòu)房者如果要調(diào)查商品房的建筑質(zhì)量，還可以查驗(yàn)房地產(chǎn)商的工程驗(yàn)收證。
